【中國窗】訊 上周六淩晨，上海閔行區蓮花河畔景苑倒塌事件，成爲全國矚目的焦點。看似偶然的背後，却隱藏著許多必然的因素。在樓房倒塌之後，樓市衆多“暗瘡”被一一揭開——土地出讓、開發規劃，竣工驗收，在20多年的發展後，我國的房地産業仍在不少地方顯得稚嫩。

    儘管質量存在如蓮花河畔景苑那樣嚴重缺陷的樓盤僅是極少數，但由此浮現的行業“暗瘡”，值得全體房地産行業從業者反思。　

    暗瘡之•1

    開發商自有資金嚴重不足

    目前，一些自有資金極少的房地産公司以區區數千萬的自有投入，撬動總額數億，甚至數十億元的大項目幷不少見。而在《倚天屠龍記》裏，有這樣的一個情節：衆多武功高手因爲沒有足够內力，而最終在練乾坤大挪移時走火入魔。如今不少自有資金微薄的房地産公司，有類于此。

    財務報表顯示，蓮花河畔景苑的開發商——上海梅都房地産開發公司　(以下簡稱梅都房地産)在1995年成立時，注册資金不過800萬元。即使公司今年3月31日增資後，注册資金也只有1800萬元，淨資産2200萬元。

    一份被網友找到的承建合同顯示，總建築面積80200平方米的蓮花河畔景苑，總投資額爲1.88億元。按上述會計報表計算，梅都房地産的自有資金僅占項目的10%不到。而今年3月份，國務院對開發商自有資金比例的規定是不得低于35%。

    上海市房地産行業資深研究人士顧海波認爲，過低比例的自有資金，會使項目的資金鏈極度緊綳，如果遇到銷售不順等情况，將直接導致樓盤“爛尾”，給購房者造成很大的損失。

    事實上，在2006年上海樓市銷售一度低迷時，就曾發生過因開發商資金被大量轉移，而導致在建樓盤“爛尾”的事件。

    暗瘡之•2

    拖欠工程款　埋下質量隱患

    大量的開發資金來源于財務杠杆——銀行貸款、購房者交納的購房款和施工企業的墊資資金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出現嚴重的質量問題。

    上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說，儘管國家不允許墊資，但帶資建設幾乎是建築行業的“潜規則”。很多建築企業爲了得到房地産開發項目的施工工程，會向開發商妥協而帶資建設。

    杜躍平律師認爲，蓮花河畔景苑如果也有此類現象，那麽樓房倒塌的原因很容易找到。“建設企業資金被大量拖欠和占用的惡果，便是施工企業不得不加快每一項工程的分步驗收，以獲得足够的資金完成後續工程。”

    事實上，根據梅都房地産今年3月31日的財務報表，公司的主要負債基本上都來自于預收賬款和其他應付賬款。公司的短期和長期借款却沒有記錄，而銀行的開發貸款項，通常會在短期借款和長期借款中顯示。

    如果沒有銀行貸款，開發商是從哪里找來錢啓動項目的呢？梅都房地産3月份財務報表透露了其中的秘密，公司年初的其他應付款高達5879萬元，到了3月底則减少爲874萬元。

    一位會計師表示，其他應付款主要包括開發商拖欠的施工工程款、設計費用等，而施工款占比是最大的。而工商檔案顯示，蓮花河畔景苑的建築工程施工方上海衆欣建築有限公司的注册資金只有2100萬元。